这就是，现实中的大富翁游戏。

既然说大富翁，那么除了盖小房子，就还有盖酒店。酒店单纯就是大富翁里方便理解，在现实中想把住宅转为酒店不太可能。最大的问题是土地使用用途，分别包括农业，郊区，住宅，城市住宅，商业，工业，和酒店。其他的比如码头，医院这种特种行业暂时不考虑他。

几天后林泽和威廉姆先生在附近的最大城市中看到了一个综合商业体。整个商业体占地九点五英亩，大概是三万八千五百平米。建筑面积七万三千尺，不到六千八百平米。地块中间是停车场，一个大型商业房，占总建筑面积四分之一左右(18250尺，1700平米），另外两栋局部有二层的商业楼，可以用于零售或餐饮，自由度很高。南边有一条空地，足够额外再建一个小楼。出事之前评估价格六七百万左右。

商业地产项目的价格评估方式比正常的住宅目标稍微复杂一些。尽管住宅的价格也会参考租售比，但主要目的还是用来居住。如果有钱，就想住好的，住舒服的，住豪华的，那么租售比显然不怎么样。这个租售比数值各地也有差异，比如大城市的需求总是更旺盛一些，租售比就差一些，当然升值潜力大一些。而商业地产项目比如商铺，其最核心的功能就是用来出租，经营挣钱。一个租不出去的商业项目那是毫无意义的。

这个商业地产项目当中最主要的最大的部分是个卖装修，建材和家居的商户。受到从07年以来的冲击已经无法经营破产倒闭。其他的部分除了餐厅还在经营，剩下的要么已经退租要么就是半死不活，续约愿望较低。而原房主需要忍受高昂的利息和沉重的还贷条件，还没来得及等到救市计划就已经扛不住，被银行收回了整个项目。那么按照土地本身，也就值个二十万，还是往多了说。这些上面的手续，建出来的房子马马虎虎算二十万。总共实打实的东西就四十万不到。按照现在出租的情况所能算下来的租金大概是三十万一年，还要去掉维护运营成本，明年一定更差。当然没租出去的地方也不能不给人算钱，但是考虑到未来的经济情况短期内就好不了，加上银行急于出手。现在的价值肯定是在三百万以下。因此现在评估这个项目也就是两百万，甚至能压到更低。

如果按照经济最好的时候该怎么算呢？非常简单，最低最低的估价方式也是纯利润乘以十。按照高峰期也就是06年，这个项目是铁打铁的值六百万以上的价格。这就是一个经典的地产商业项目的估价方式。一个商业本质上是一家公司，而一个公司，尤其比如上市公司有一个经典的测算比例，市盈率PE。那么如果增长性好，股票强手，谁都想要，那就会推高这个市盈率。市面上PE好几十，乃至一百多的比比皆是。哪怕用比较高的估值办法也就是总营业收入加净资产估值算，也顶多把一百多折成九十多。谁会等一家公司九十年才能把自己赚出来呢？只有大家都认为以后他会越来越赚钱，实际营业收入不断地趋近于十分之一的现在市场估值时，才会把价格推的如此之高。而商业地产是不具备高增长能力的，你没什么可运营的，除非加盖。因此如果想利益最大化，那么林泽所在基金的工作就是不仅仅要拿出钱，还要返修，建设，尽可能的提高出租率，提高收益，把这个项目打包成一个单独的地产运营公司然后作为一个买卖把它卖掉。很显然，还有单子上好几千个目标等着，未来还会有更多，这显然不是一个好主意。但因此可以更加压低价格，随后引入专业化的运营团队，由他们负责运营，解决一切烦恼。比如以运营技术入股，无成本享受20%利润收入或者更高，这都可谈。最终卖掉的的时候依然可以享受比如10%的实际售价。也就是说这个商业地块一旦实现巅峰时期的运营状态，加上未来的基础升值，通货膨胀等因素，以七百万价格卖掉的时候，运营团队享受一百四十万的收益，林泽所在基金则可收回五百六十万加上租金还贷款以后的剩余零碎收入（大概率没有，全得还贷款，还得尽可能谈出头一年不还钱这种比较好的合约）。如果假设五年实现这个目标，以最高两百万成本来算，则回报率22%。首付三成也就是六十万，用租金还贷款，年回报率则是55%，如果时间更长，想维持高收益率就要在现在走手续，加建一个小楼了。

这就是，现实中进阶版大富翁。